Simulateur de rentabilité locative
Ce simulateur gratuit calcule le rendement locatif brut et la rentabilité nette de votre investissement locatif, le cash-flow si vous achetez à crédit, et compare l’impôt des quatre régimes fiscaux : micro-foncier, réel, micro-BIC et LMNP au réel. Sans inscription : le calcul se fait dans votre navigateur et aucune donnée n’est enregistrée.
Résultats
- Rentabilité brute
- 9,1 %
- Rentabilité nette de charges
- 5,4 %
- Prix de revient
- 75 280 €
- Loyers encaissés par an
- 5 769 €
- Charges par an
- 1 670 €
- Revenu net avant impôts
- 4 099 €
Comment le simulateur calcule la rentabilité
- Rendement brut : loyer annuel hors charges ÷ prix d’achat × 100. C’est un premier filtre pour comparer des annonces.
- Rentabilité nette de charges : (loyers encaissés, vacance locative déduite − taxe foncière, copropriété non récupérable, assurance, entretien et frais d’agence) ÷ (prix d’achat + frais de notaire + travaux) × 100.
- Cash-flow mensuel : revenu net, moins la mensualité du crédit et l’assurance emprunteur, puis les impôts, divisé par 12.
- Rentabilité nette-nette : la rentabilité nette, après l’impôt sur le revenu à votre tranche marginale et les prélèvements sociaux, pour chacun des quatre régimes.
Quel régime fiscal choisir dans la simulation ?
- Location nue, micro-foncier : abattement forfaitaire de 30 % sur les loyers, possible jusqu’à 15 000 € de loyers par an.
- Location nue, régime réel : vous déduisez vos charges réelles, dont les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Intéressant dès que les charges dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit.
- Location meublée, micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers d’une location meublée longue durée.
- Location meublée, régime réel (LMNP) : charges et intérêts déduits, puis amortissement du bien et du mobilier, qui annule souvent l’impôt pendant de nombreuses années.
Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % sur les revenus fonciers et à 18,6 % sur les loyers meublés depuis la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.
Exemple de simulation : un studio à Reims
Les valeurs proposées au départ correspondent à un studio de 25 m² acheté 66 000 € à Reims, avec 8 % de frais de notaire et 4 000 € de travaux et de mobilier, loué 500 € par mois hors charges. Son rendement brut atteint 9,1 % et sa rentabilité nette 5,4 %. Avec une tranche à 30 % et sans crédit, la rentabilité nette-nette est de 3,6 % en meublé au micro-BIC et de 4,4 % en LMNP au réel. Financé avec 15 000 € d’apport sur 20 ans, le studio coûte une mensualité de 365 € assurance comprise, pour un cash-flow de -23 € par mois en LMNP au réel. Le détail du calcul, avec un T2 et une colocation, est expliqué dans notre guide calculer la rentabilité locative.
Les limites de la simulation
Les résultats sont des estimations. Les intérêts retenus sont ceux de la première année, les plus élevés. Le simulateur n’impute pas le déficit foncier sur vos autres revenus, ne calcule pas la revente du bien, et l’amortissement en LMNP est simplifié. Pour un choix fiscal adapté à votre situation, rapprochez-vous d’un expert-comptable. Pour fixer le bon loyer, la gestion locative Nalis estime gratuitement le loyer de votre bien.
Questions fréquentes
Comment utiliser le simulateur de rentabilité locative ?
Saisissez le prix d’achat, les frais de notaire, les travaux, le loyer mensuel hors charges, la vacance locative et vos charges annuelles : le rendement brut et le rendement net s’affichent aussitôt. Ajoutez votre crédit pour connaître la mensualité et le cash-flow, puis votre tranche d’imposition pour comparer les régimes fiscaux.
Le simulateur est-il gratuit ?
Oui, il est gratuit et sans inscription. Le calcul se fait dans votre navigateur et aucune donnée n’est enregistrée ni transmise.
Micro-foncier ou réel, micro-BIC ou LMNP au réel : quel régime choisir ?
Le simulateur calcule les quatre régimes en même temps et indique celui qui vous fait payer le moins d’impôt. Le micro-foncier applique un abattement de 30 %, le micro-BIC de 50 %. Au réel, les charges et les intérêts d’emprunt sont déduits, et en LMNP l’amortissement du bien et du mobilier réduit encore l’impôt.
Quelle est la différence entre rendement brut et rendement net ?
Le rendement brut compare le loyer annuel au seul prix d’achat. Le rendement net retire les charges du propriétaire et la vacance locative, et ajoute au prix les frais de notaire et les travaux : c’est le chiffre à comparer avec un autre placement.
Comment le simulateur calcule-t-il le cash-flow ?
Le cash-flow mensuel correspond aux loyers encaissés, moins les charges, la mensualité du crédit et l’assurance emprunteur, puis les impôts selon le régime choisi. Un cash-flow négatif représente l’effort d’épargne à prévoir chaque mois.