Calculer la rentabilité locative : brute, nette et nette-nette

Avant d'acheter un logement pour le louer, une question revient toujours : combien va-t-il vraiment rapporter ? Le calcul de la rentabilité locative permet d'y répondre et de comparer plusieurs projets d'investissement immobilier entre eux. Il existe trois niveaux de calcul : la rentabilité brute, la rentabilité nette (de charges) et la rentabilité nette-nette, après impôts. Chacun répond à une question différente. Voici les formules, les frais à prendre en compte et trois exemples chiffrés à Reims.

Rendement locatif et rentabilité locative : quelle différence ?

Les deux termes sont souvent employés l'un pour l'autre. Le rendement locatif désigne le rapport entre les loyers perçus et le prix du bien, exprimé en pourcentage par an. La rentabilité locative va plus loin : elle intègre toutes les dépenses du propriétaire, la fiscalité et, le cas échéant, le crédit immobilier. En pratique, on parle de taux de rendement brut, de rendement net et de rendement net-net : ce sont les trois étapes de la rentabilité.

1. La rentabilité brute : le premier filtre

La rentabilité brute est le calcul le plus simple. Elle sert à trier rapidement les annonces.

Formule : rentabilité brute = (loyer mensuel hors charges × 12) ÷ prix d'achat × 100

Exemple : un studio acheté 66 000 € et loué 500 € par mois hors charges rapporte 6 000 € de loyer annuel. Sa rentabilité brute est de 6 000 ÷ 66 000 × 100 = 9,1 %.

Ce chiffre est flatteur, car il ignore les frais d'acquisition, les charges, la vacance locative et les impôts. Il ne doit jamais servir seul à décider d'un achat. Certaines annonces calculent même la rentabilité brute sur le loyer charges comprises : vérifiez toujours la base de calcul.

2. La rentabilité nette : le calcul qui compte vraiment

La rentabilité nette retire du loyer annuel toutes les dépenses à la charge du propriétaire, et rapporte le résultat au prix de revient total du bien, frais compris.

Formule : rentabilité nette = (loyer annuel − charges annuelles du propriétaire) ÷ (prix d'achat + frais de notaire + travaux) × 100

Les frais à intégrer au prix de revient

• Frais de notaire : environ 7 à 8 % du prix dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf. L'essentiel correspond aux droits de mutation perçus par le département.
• Travaux : rénovation, mise aux normes, amélioration du DPE.
• Ameublement pour une location meublée.
• Frais bancaires si vous empruntez : frais de dossier, garantie du prêt.

Les charges annuelles du propriétaire

• Taxe foncière : souvent l'équivalent d'un à deux mois de loyer.
• Charges de copropriété non récupérables sur le locataire (honoraires du syndic, gros entretien).
• Assurance propriétaire non occupant (PNO), et éventuellement une garantie loyers impayés.
• Frais de gestion si vous confiez le bien à une agence. Chez Nalis, la gestion locative coûte 6 % TTC des loyers charges comprises.
• Frais de mise en location à chaque nouveau locataire : annonce, visites, bail, état des lieux.
• Entretien et petites réparations : prévoyez une provision chaque année.
• Vacance locative : les semaines sans locataire entre deux baux. Un studio étudiant qui change de locataire chaque été peut rester vide deux à quatre semaines.

Sur le studio de l'exemple, la rentabilité passe de 9,1 % brut à 5,4 % net (détail dans les exemples plus bas). C'est ce chiffre qu'il faut comparer à d'autres placements. Pour le calculer sur votre projet, utilisez notre simulateur de rentabilité locative, qui calcule aussi la rentabilité après impôts.

Astuce de calcul rapide : pour une première estimation, comptez neuf mois de loyer par an au lieu de douze. La formule (loyer mensuel × 9) ÷ prix d'achat donne un ordre de grandeur proche de la rentabilité nette.

3. La rentabilité nette-nette : après impôts

La rentabilité nette-nette, ou nette d'impôts, déduit en plus l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux payés sur les loyers. Elle dépend de votre tranche marginale d'imposition et du régime fiscal choisi.

Formule : rentabilité nette-nette = (loyer annuel − charges − impôts sur les loyers) ÷ prix de revient × 100

Location nue : revenus fonciers

• Micro-foncier : jusqu'à 15 000 € de loyers par an, un abattement forfaitaire de 30 % est appliqué. Vous êtes imposé sur 70 % des loyers.
• Régime réel : vous déduisez vos charges réelles (taxe foncière, intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, assurance). Le réel devient intéressant dès que vos charges dépassent 30 % des loyers, ce qui est fréquent avec un crédit.

Location meublée : LMNP

• Micro-BIC : pour une location meublée longue durée, un abattement de 50 % s'applique aux recettes, dans la limite d'un plafond annuel de recettes.
• Régime réel : en plus des charges, vous amortissez le bien (hors terrain) et le mobilier. L'amortissement efface souvent l'impôt pendant de nombreuses années. Depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente : à prendre en compte si vous comptez revendre.

Le choix du régime fiscal peut faire varier la rentabilité nette-nette de plus d'un point. Un expert-comptable vous aidera à choisir le plus adapté à votre situation.

Trois exemples de calcul de rentabilité à Reims

Hypothèses : prix d'achat autour de 2 400 à 2 650 € le m² selon le quartier, frais de notaire de 8 %, loyers observés sur les annonces Nalis à Reims, gestion confiée à Nalis (6 % TTC des loyers charges comprises).

Ce qu'il faut retenir : le T2 affiche la rentabilité la plus faible, mais il attire des locataires plus stables, qui restent souvent plusieurs années. Le studio rapporte davantage en pourcentage, au prix de changements de locataire plus fréquents. La colocation offre la meilleure rentabilité nette, à condition de bien choisir le logement (chambres de taille équivalente, pièces de vie suffisantes) et de gérer les départs de chaque colocataire.

Rentabilité nette-nette du studio

En LMNP au micro-BIC, avec une tranche marginale d'imposition de 30 % : la moitié des 6 000 € de loyers est imposable, soit 3 000 €. L'impôt et les prélèvements sociaux (18,6 % sur les loyers meublés depuis 2026) atteignent 3 000 × 48,6 % = 1 458 €. La rentabilité nette-nette tombe à (6 000 − 1 939 − 1 458) ÷ 75 300 = 3,5 %.

Au régime réel, les charges et l'amortissement du studio et de son mobilier réduisent fortement les loyers imposables. Avec un crédit, les intérêts d'emprunt s'y ajoutent et l'impôt devient souvent nul pendant plusieurs années : la rentabilité nette-nette se rapproche alors de la rentabilité nette.

Avec un crédit : calculer le cash-flow

Si vous financez l'achat par un emprunt bancaire, la rentabilité ne suffit plus : il faut regarder le cash-flow, c'est-à-dire ce qui reste chaque mois une fois toutes les dépenses payées, mensualité de crédit comprise.

Formule : cash-flow mensuel = (loyer annuel − charges − impôts) ÷ 12 − mensualité du crédit (assurance emprunteur comprise)

Sur le studio, financé à 100 % sur 20 ans à environ 3,3 %, la mensualité atteint près de 450 € assurance comprise. Le revenu net avant impôt étant d'environ 340 € par mois, le cash-flow est négatif d'environ 110 € : c'est l'effort d'épargne mensuel. Avec un apport de 15 000 €, la mensualité baisse à environ 360 € et le cash-flow s'approche de l'équilibre. Un cash-flow positif permet d'enchaîner plusieurs investissements, un cash-flow négatif revient à se constituer un patrimoine par une épargne régulière.

Pour aller plus loin : le taux de rendement interne (TRI)

Pour un investisseur qui compare des projets sur 10 ou 20 ans, le taux de rendement interne (TRI) complète la rentabilité. Il intègre tous les flux dans le temps : apport, loyers, charges, impôts, crédit, et prix de revente. Il donne un rendement annuel moyen comparable à celui d'un autre placement. Ce calcul se fait avec un tableur ou un simulateur de rentabilité locative.

Comment améliorer la rentabilité de son investissement locatif

• Bien acheter : la négociation du prix d'achat a plus d'effet sur la rentabilité que tout le reste. Comparez le prix au m² du quartier et la demande locative.
• Choisir le bon type de location : meublée, colocation, location mixte (location meublée à un étudiant pendant l'année, courte durée l'été entre deux locataires) ou nue, selon le logement et la ville.
• Réduire la vacance locative : un logement bien présenté, des photos soignées et un loyer juste se louent plus vite.
• Fixer le bon loyer : un loyer trop élevé allonge la vacance, un loyer trop bas fait perdre de l'argent chaque mois. Une estimation locative s'appuie sur les loyers réellement obtenus dans le quartier.
• Optimiser la fiscalité : micro ou réel, location nue ou meublée.
• Améliorer le DPE : un logement classé F ou G ne pourra bientôt plus être loué, et les travaux de rénovation énergétique sont déductibles au réel.

Les erreurs à éviter dans le calcul de rentabilité

• Calculer sur le loyer charges comprises au lieu du loyer hors charges.
• Oublier les frais de notaire et les travaux dans le prix de revient.
• Compter douze mois de loyer par an, sans aucune vacance.
• Négliger la taxe foncière, parfois en forte hausse.
• Raisonner en rentabilité brute pour comparer avec un placement financier, dont le rendement est affiché net de frais.

Faire gérer son bien sans perdre en rentabilité

Les frais de gestion locative pèsent sur la rentabilité, mais ils compensent souvent une partie de leur coût : un logement géré par une agence se loue plus vite, au bon prix, et à un locataire sélectionné. Chez Nalis, la gestion locative coûte 6 % TTC des loyers charges comprises, déductibles de vos revenus au régime réel. Nous estimons gratuitement le loyer de votre bien à Reims ou à Paris, et pouvons vous aider à comparer location classique, colocation et location mixte.